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从75个案例出发探讨侵害承租人优先购买权的损害赔偿问题
发表于:2019-06-07 12:33 分享至:

  为了保障生存和安全价值,稳定租赁关系,增强房屋利用效率,承租人优先购买权成为当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度,1999年《中华人民共和国合同法》第230条对该制度设有明文,我们在往期的微信文章中也较为详细的地介绍了这一制度。

  最高人民法院于2009年颁布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁司法解释》)第21至第24条对承租人优先购买权进一步作出了规定。其中第21条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任,人民法院应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院则不予支持。”该条规定了承租人在优先购买权遭受侵害时可以获得损害赔偿的权利,确认了承租人优先购买权的债权性质,然而对于承租人要求损害赔偿的请求权依据以及损害赔偿范围等均没有更具体的规定。如果承租人优先购买权遭到侵害,承租人可以要求出租人赔偿哪些损失?具体的赔偿数额又该如何计算?这些问题有待进一步讨论。因此,小编以侵害优先购买权为关键词,检索到全国各级法院裁判文书562篇,其中有75份裁判文书确认了承租人优先购买权受到侵害并就具体赔偿问题作出判定。本期微信文章就将通过对以上75份裁判文书进行归纳整理,探讨在缺乏法律明文规定的前提下,法院在实践中是如何确定该类损害赔偿标准的。

  要明确承租人优先购买权损害赔偿的标准,首先要明确该损害赔偿的性质。目前理论上主要有三种不同意见:侵权责任说——《房屋租赁司法解释》第21条系法律赋予房屋承租人的一项基本权利,出租人对该权利的侵害,将导致出租人对承租人的损失承担赔偿责任,性质上属于侵权责任;缔约过失责任说——承租人优先购买权系强制缔约请求权,侵害承租人优先购买权属于违反强制缔约义务的行为,该行为发生在缔约阶段,应承担缔约过失责任;违约责任说——根据《合同法》第230条,如果出租人未通知承租人而将租赁房屋出卖他人即违反了该条所确定的法定义务,因此出租人的通知义务是出租人与承租人在房屋租赁合同中的附随义务,出租人违反法定的附随义务属于违约行为,应承担违约责任。

  实践中对该损害赔偿责任性质的认定同样存在分歧,在75份判决中有4份认定为侵权责任,12份认定为缔约过失责任,16份认定为违约责任,其余大部分判决则并未明确责任性质,而是直接根据《合同法》第230条和《房屋租赁司法解释》第21条的规定来确定损害赔偿范围。

  由于损害赔偿责任性质认定的不同,赔偿范围相应的也会不同。小编通过对75份判决进行整理,发现尽管在具体案件中法院对承租人损失认定的种类存在差别,但大体上可以分为两类:直接损失和间接损失。

  直接损失具有现实性,直接因为出租人的侵害行为而产生。从整类案件总体上看,直接损失可以归纳总结为所受损害造成的现有财产因损害行为而减少,其中就包括要求出租人承担赔偿责任所支出的费用(如诉讼费、律师费、为确定房屋价格而发生的鉴定费等)。对司法裁判文书中认定的直接损失进行归类,具体包括以下项目:承租人另行租赁房屋产生的租金损失、房屋的装修装饰费损失、搬迁安置费损失、经营类损失、误工费损失以及租赁合同中事先约定的赔偿。

  直接损失的认定比较客观直接,实践中争议不大。不过直接损失的发生需要承租人一方充分举证,如果承租人未能充分证明自己主张的损失数额,法院可能不予支持其诉请。例如在(2018)川13民终179号判决书中,法院就认为:“李涛主张在同地段租赁同类型房屋开展相同经营活动的租金损失,但其并未提供证据证明该损失已实际发生,应自行承担举证不能的法律后果。”

  如果侵害优先购买权的损害赔偿范围参照违约责任损失予以处理,那么损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失;不同的是,如果出租人承担的是缔约过失责任,赔偿范围是对信赖利益损失的赔偿,即还包括实际履约过程中承租人丧失与他人订立合同的机会所引起的损失。虽然两种赔偿责任对间接损失的认定有所不同,但在司法实践领域通常以房屋转让价格与市场价格之差作为承租人的间接损失加以赔偿,具体分为以下两种情况:

  (1)房屋市场价格维持不变或变化较小时,出租人以低于市场价的价格出售给第三人,以市场价与实际交易价之间的差价作为认定损失的依据;

  (2)承租人要求赔偿时房屋市场价较高,以房屋出售时价格与起诉时或知悉优先购买权被侵害时房屋价格间的差价作为认定损失的依据。

  值得注意的是,在接近半数的判决认可房屋差价可以作为认定承租人间接损失依据的同时,也有不少法院对此持反对意见,例如钟祥市人民法院在(2017)鄂0881民初2750号判决中就认为:“原告陈小燕因与被告豪龙公司订立租赁合同而对房屋所有人享有的权利属于债权的范围,而房屋涨价的利益属于物权的范围,故原告不享有案涉房屋涨价的利益。”该法院还特别强调:“本院注意到原告陈小燕的委托诉讼代理人在本案审理过程中向本院提交了数份其他法院关于损害承租人优先购买权判决赔偿的案例,案例中有相关法院将案涉房屋的涨价利益酌情判决部分或全部赔偿给承租人的做法,但本院认为有关法院对案涉房屋的涨价利益酌情判决部分或全部赔偿给承租人的做法并没有充分的法律依据,本院不予认同。”

  由于法律对承租人优先购买权损害赔偿事项规定的缺位加之相关司法解释的留白,在个案中法官必然需要运用自由裁量权以解决具体问题,因此不同的法院对于承租人损失赔偿数额形成各种计算标准在所难免。从全国的判决来看,承租人在诉讼中可能仅请求直接损失或间接损失,也可能两者都会请求。通过以上表2、表3的统计数据可以看出,法院往往不会全额支持承租人的诉请。小编在查阅案例时发现,当法院决定不完全支持承租人诉请的赔偿额后,几乎所有的裁判文书中仅仅简单的列明了酌定情节,然后就直接给出相应的赔偿数额或比例。例如(2018)苏01民终4245号裁定:“一审法院结合本案的实际情况及当事人的过错程度,酌定由杭宝山赔偿周爱富损失30000元,并无不当,本院予以维持。”(2017)苏08民终432号判决:“考虑到吴建武居住涉案房屋的时间、涉案房屋所处于的地段和拆迁等事宜,本院酌定认定淮信房产公司向吴建武赔偿29万元。”(2016)湘0407民初772号判决:“本院根据原告因此需要另行租赁其他房屋所花费的寻找合适租赁点的费用损失及搬家费等,酌定被告赔偿原告损失1000元。”(2013)中中法民一终字第1062号判决:“原审法院结合涉案房产的情况以及租金的额度,将吴燕、李玲娜、陈健、周洁侵害林苑媚、郭秋霞优先购买权所造成的损失酌定为5万元并无不妥。”由此可见,目前法院对赔偿数额的酌定主要依靠法官在个案中的自由心证,缺乏详细的标准。

  通过对大量裁判文书进行整理和分析后,小编认为,一方面《房屋租赁司法解释》第21条已经将承租人的优先购买权定性为债权,属于缔约请求权范畴,债权不属于《中华人民共和国侵权责任法》规定的权利保护的范围,因此侵害优先购买权后承担侵权责任缺乏法律依据;另一方面,侵害承租人优先购买权的行为发生在缔约阶段,承租人和出租人之间尚未成立房屋买卖合同,故不能适用合同违约损害赔偿。出租人侵害承租人的优先购买权,实际上是侵害了承租人同其缔约磋商的机会,因此认定出租人承担缔约过失责任较为合理。

  将承租人优先购买权损害赔偿的性质确认为缔约过失损害赔偿,则其赔偿范围的确定以缔约磋商时当事人的信赖利益为基础。一般认为信赖利益的保护是为了恢复到订立合同前的状态,与之对应信赖利益应当保护直接损失与间接损失。直接损失一般指缔结合同时花费的各种成本,其认定比较客观直接。而间接损失是指实际履约过程中丧失与他人订立合同的机会所引起的损失,在侵害承租人优先购买权的情形下即为承租人丧失同等条件下购买系争房屋的机会利益。对此小编认为,从承租人优先购买权创设目的来说,应是保障自然人最基本的居住利益,促进物的连续性有效利用。而交易是提高效率、增进社会财富积累的手段,只有通过交易才能满足不同主体对不同的使用价值的追求,按照美国经济分析法学家的观点,有效率地使用资源必须借助于交易的方式。随着近年来房地产市场的连续上涨,房产交易日趋频繁,如果过多的保护承租人的优先购买权,将预期收益纳入赔偿范围将有损房屋所有权人对物的处分权,不仅有违公平原则和诚实信用原则,而且不利于实现资源的优化配置和最有效利用。同时优先购买权只是赋予承租人在同等条件下享有比其他人优先购买房屋的资格,承租人并非必然可以购买系争房屋,因此这种机会的丧失并不一定转化为经济损失,承租人也就不必然享有房屋升值所带来的利益。当然,优先购买权作为一项法定权益,在受到侵害后,对于承租人实际受到的损失应予以保护。因此,出租人因侵害承租人优先购买权产生的赔偿,不应包括预期利益而仅以实际发生的损失为限。

  前文已述,绝大多数裁判文书中并没有阐明酌定考量因素对具体赔偿数额计算方式的影响,不过在“浙江丽水便民药店连锁有限公司与永康市东风建筑工程有限公司租赁合同纠纷”一案中,浙江金华市中级人民法院不仅详细列明了影响赔偿责任的酌定因素,而且将各项酌定因素在计算损失赔偿额中所占比例也一一列举,最后根据上述标准清晰直观地计算出了被告应当承担的赔偿数额。

  “确定本案赔偿责任的考量因素包括:一、因便民公司实际租赁使用至租赁期满,停业损失不属于赔偿范围。便民公司在本院业已释明情况下,对于其提出的搬迁费用损失未提供证据予以证明,应承担举证不能的不利法律后果。二、本案所涉房屋包括部分未登记产权面积的违法建筑,因东风公司陈述在出卖给陈盼时未有专门定价,且也未提出相应的造价成本现值的鉴定申请,故在实际交易价格3500000元中不予考虑该违法建筑的实际价值。三、侵权行为的具体类别。优先购买权的实现需要出租人为通知出售意向、告知同等条件、复次告知等多个积极行为,侵害事实存在不同的时间段和行为差异。该考虑项对确定差价损失承担比例酌定为50%。本案东风公司属于自始不作为,且租赁合同中明确约定了优先购买权,故此考虑项下应当满计50%。四、租赁时间长短。该考虑项对确定差价损失承担比例酌定为40%。因法律规定的最长租赁期限为20年,故可根据每满五年为一档,共分四档,每档增计10%。本案便民公司自2006年1月租赁至2011年5月终止,属于五年以上,可按20%计量。五、租赁物现有用途。商业经营类租赁物的使用,在产权变更以后,沿袭原承租人的用途,可增计承担损害赔偿比例10%。本案所涉房屋现在仍然用于药店经营,与便民公司属于同业经营,此项酌定考虑10%的赔偿比例。综上,本院确定东风公司的赔偿责任为:【3710000(2011年3月21日归陈盼所有房屋的市场评估价格)—3500000(实际交易价格)】×80%=168000元。”

  以(2012)浙金民重字第1号判决为例,在计算具体案件中的赔偿数额时明确各项酌定情节及其在计算赔偿额时的占比是十分必要的,特别是在法律法规滞后于现实生活的情况下,通过实践来形成一致、确定的标准,可以避免案件事实实质上相同的当事人得到不同的裁判结果,从而维护法律的公平正义。

  【1】陆慧:《论侵害承租人优先购买权的赔偿问题》,载《法制与社会》2012年第11期。

  【2】王丽莎:《承租人优先购买权的损害赔偿研究》,载《河北法学》2010年第28卷第5期。

  【3】王利明:《合同法的目标与鼓励交易》,载《法学研究》1996年第3期。